Παρασκευή, 29 03 2024

Ο εγκλωβισμός των στεγαστικών δανείων Υπάρχει διέξοδος;

 

 

 

  Η αγορά των στεγαστικών δανείων σημείωσε τεράστια ανάπτυξη την προηγούμενη δεκαετία στη χώρα. Το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων από 11,4 δις ευρώ τον Ιανουάριο του 2001 ανήλθε σε 81,1 δις ευρώ τον Αύγουστο του 2010, οπότε και σημειώθηκε ρεκόρ υπολοίπου στα στεγαστικά δάνεια. Με βάση τα τελευταία δημοσιευμένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας το Σεπτέμβριο του 2012 τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων υποχώρησαν στα 74,7 δις ευρώ.

Δηλαδή μέσα σε μια 10ετία τα στεγαστικά δάνεια οκταπλασιάστηκαν για να μειωθούν ελαφρά την τελευταία διετία κυρίως λόγω της αυστηροποιήσης των όρων χορήγησης στεγαστικών δανείων, εξαιτίας της έλλειψης ρευστότητας των Ελληνικών τραπεζών.
  Πρακτικά τα ελληνικά νοικοκυριά υπονόμευσαν τις μελλοντικές τους εισροές για να εξασφαλίσουν ιδιόκτητη στέγη. Η πολιτική των τραπεζών την προηγούμενη δεκαετία ήταν: α) να δίνουν στεγαστικά δάνεια χωρίς ουσιαστικό έλεγχο της φερεγγυότητας των δανειοληπτών, β) να δανειοδοτούν έως και το 100% της αξίας του ακινήτου και γ) να εγκρίνουν δάνεια έως 40 χρόνια. Το αποτέλεσμα της πολιτικής αυτής είναι: α) να έχουν λάβει δάνεια άνθρωποι που δεν έπρεπε να λάβουν με βάση τις φορολογικές τους δηλώσεις, β) το ποσό των υπολοίπων των δανείων να είναι μεγάλο σε σχέση με την πραγματική αξία των ακινήτων μετά την πτώση των τιμών τους και γ) να είναι εξαιρετικά δύσκολη η επιμήκυνση της περιόδου αποπληρωμής των δανείων, λόγω της ήδη μεγάλης διάρκειάς τους.
  Στο τέλος του 2012 εκτιμάται πως θα βρίσκονται στο κόκκινο το 25% του συνόλου των στεγαστικών δανείων (από 15% στο τέλος του 2011) με αυξητική τάση. Είναι προφανές ότι με την ύφεση να συνεχίζεται και με τις μειώσεις στα εισοδήματα των νοικοκυριών να κλιμακώνονται, τα νοικοκυριά αδυνατούν να ανταποκριθούν στις τοκοχρεωλυτικές δόσεις των στεγαστικών δανείων τους. Οι ρυθμίσεις που γίνονται μεταθέτουν χρονικά το πρόβλημα χωρίς να το επιλύουν. Είναι ξεκάθαρο πως, πέρα από την ανάγκη προστασίας, οι δανειολήπτες χρειάζονται και καλύτερη πληροφόρηση για το τι πραγματικά είναι συμφέρον για τους ίδιους. Και για να γίνει αυτό κατανοητό αρκεί ένα απλό παράδειγμα.
  Ένας δανειολήπτης που πήρε το 2007 στεγαστικό δάνειο καλύπτοντας ολόκληρο το ποσό για ένα νεόδμητο 3άρι διαμέρισμα, εμβαδού 75 τ.μ. και αξίας 150.000€ (2.000€ το τ.μ.), με σταθερό επιτόκιο 4,5% και διάρκεια δανείου 30 έτη, πληρώνει τοκοχρεωλυτική δόση 760€. Ο δανειολήπτης αυτός θα πληρώσει στο σύνολο της 30ετίας 123.610€ τόκους και συνολικά 273.610€ για να αποκτήσει την πραγματική ιδιοκτησία του ακινήτου, χωρίς την προσημείωση της τράπεζας. Σήμερα, 5 χρόνια μετά έχει καταβάλει τόκους 32.338€ (δηλαδή θα καταβάλει ακόμη 91.272€ τόκους τα επόμενα 25 έτη) και το υπόλοιπο του στεγαστικού του έχει υποχωρήσει σε 136.736€ (δηλαδή μειώθηκε κατά 13.264€). Πρακτικά, αν και έχει πληρώσει το 16,6% των τοκοχρεωλυτικών δόσεων, που ανέρχονται σε 273.610€, έχει αποπληρώσει μόνο το 8,8% του πραγματικού αρχικού δανείου.
  Από το 2007 οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει σημαντικά και αν λάβουμε υπόψη μας και την παλαιότητα στο συγκεκριμένο ακίνητο που το 2007 άξιζε 150.000€, υπολογίζουμε πως σήμερα έχει χάσει, το λιγότερο, το 25% της αξίας του, δηλαδή η εμπορική του αξία δεν ξεπερνά τα 112.500€. Ο δανειολήπτης του παραδείγματος όμως έχει υπόλοιπο κεφαλαίου 136.736€, δηλαδή αποπληρώνει κεφάλαιο που ξεπερνά κατά 24.236€ την εμπορική αξία του ακινήτου του.
  Άρα, το προφανές ερώτημα είναι: αξίζει να συνεχίσει ο δανειολήπτης του παραδείγματος να πληρώνει 760€ μηνιαίως ως τοκοχρεωλυτική δόση για ένα διαμέρισμα 5ετίας για τα υπόλοιπα 25 έτη συν τους φόρους ακίνητης περιουσίας (ΕΤΗΔΕ, Ενιαίος Φόρος Ακινήτων κοκ), προσπαθώντας με κόπο να καλύψει το ύψος της δόσης για ένα ακίνητο που η εμπορική του τιμή έχει πέσει, όταν ξέρει πως η τιμή ενοικίασης ενός αντίστοιχου διαμερίσματος δεν ξεπερνά τα 400€ - 450€ και μάλιστα με πτωτική τάση; Τα συμπεράσματα δικά σας.

Θανάσης Ζεκεντές
Οικονομολόγος

 

 

 

Εφημερίδα

Χρησιμοποιούμε cookies για να βελτιώσουμε την εμπειρία σας στον ιστότοπό μας.Με την περιήγηση σε αυτόν τον ιστότοπο, συμφωνείτε με τη χρήση των cookies.